8. Mai 2014, Europa
Steuerliche Hinweise für die Vermietung von Ferienwohnungen
Der Gedanke an eine Ferienwohnung, mit der sich nicht nur Geld verdienen lässt, sondern in der sich auch so manch entspannter Urlaubstag verleben lässt, ist verlockend. Es könnte tatsächlich so schön sein, stünde hiervor nicht das Steuerrecht, das für die Besitzer von Ferienwohnungen einige Fallstricke bereithält. Deshalb ist es von Vorteil sich vor dieser Investition über die steuerlichen Informationen von Ferienwohnungen als Vermieter einen Überblick zu verschaffen.
Mieteinnahmen müssen versteuert werden
Gewinne müssen versteuert werden und somit ist es nachvollziehbar, dass das auch für die Einkünfte gilt, die mit der Vermietung der Wohnung erzielt werden. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob das Feriendomizil nur an Freunden und Bekannten vermietet wird oder ob es auch fremde Feriengäste beherbergt. Gut zu wissen: Liegen die Mieteinnahmen unter 17.500 Euro im Jahr, kann der Vermieter unter Umständen als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit werden.
Ferienwohnung–Eigennutzung oder reines Vermietungsobjekt?
Macht es eigentlich steuerrechtlich einen Unterschied, ob die Ferienwohnung nur vermietet oder zudem vom Vermieter privat genutzt wird? Hier gilt es in der Tat sehr genau zu überlegen, wofür die Wohnung gedacht ist. Ferienwohnungen, die nur vermietet werden, können sogar beim Steuersparen helfen – Voraussetzung hierfür ist, dass dem Finanzamt plausibel dargelegt wird, dass hinter der Wohnung eine Gewinnerzielungsabsicht steckt. Was die Steuerersparnis angeht: Möglich ist das, weil alle Kosten und Investitionen, die mit der Ferienwohnung in Zusammenhang stehen, steuerlich abgesetzt werden können. Hierzu gehören neben den laufenden Kosten auch Reparatur- und Instandhaltungskosten, Kreditzinsen oder Abschreibungen und Werbungskosten. Wer dem Finanzamt nachdrücklich darlegen möchte, dass die Ferienwohnung nur zur Vermietung bestimmt ist, sollte auf eine Vertragsklausel, die eine Eigennutzung ausschließt oder auf mit Reisevermittlern getroffene Vereinbarungen verweisen.
Wenn die Ferienwohnung auch privat genutzt werden soll
Schwieriger im Sinne des Steuerrechts wird es, wenn die Ferienwohnung auch selbst genutzt werden soll. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen einmaligen Aufenthalt von zwei Wochen handelt oder ob der Vermieter sowie Familienmitglieder oder Bekannte regelmäßig Urlaub in der Ferienwohnung verbringen möchte.
Das Finanzamt prüft sehr genau, ob die ortsübliche Vermietungszeit eingehalten wird und sollte die Wohnung diese Zeit zu einem Viertel oder mehr unterschreiten, besteht Erklärungsbedarf. Wer sich selbst über die ortsüblichen Vermietungszeiten informieren möchte, kann sich an den zuständigen Tourismusverband wenden.
Vermieter, die trotz der Eigennutzung die mit der Wohnung verbundenen Ausgaben steuerlich geltend machen wollen, müssen dem Finanzamt darlegen, dass sie bei der Vermietung der Wohnung trotz allem Gewinnabsichten hegen. Das kann bedeuten, dass eine Prognoserechnung zu erstellen ist, aus der ersichtlich wird, dass mit der Ferienwohnung über einen Zeitraum von 30 Jahren Gewinn erwirtschaftet werden soll, denn das, so entschied es der Bundesfinanzhof (BFH), ist unabdingbar.
Da das Steuerrecht viele Finessen aufweist und der Teufel wie so oft im Detail steckt, ist es ratsam, beim Kauf der Ferienwohnung unbedingt einen Steuerberater des Vertrauens hinzuzuziehen, um unliebsame Überraschungen gleich aus dem Weg zu gehen.